买房不得不说的公摊 二手房买卖也需要注意
房天下南宁二手房网
2018-07-31 14:19:00
来源：房天下南宁二手房
[提要]不管是买新房还是二手房，都会涉及到买房的面积和公摊的问题。公摊面积的比例在买房前就需要了解清楚，套内面积、得房率与居住的舒适度是密切相关的。
不管是买新房还是二手房，都会涉及到买房的面积和公摊的问题。
近期新华社发文质问公摊面积伤民，倒出无数买房者的心声。文中追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?
近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。
现在面世的新房楼盘，基本都是高楼层高密度，公摊面积很多都在30%左右，购房者在买房的时候是按照建筑面积计算而不是套内面积，这样购房者感觉就平白无故的多承担了一大部分公用面积。即使自己口说买的是100平米的房子，但100平米包括了公摊面积，如果公摊为30%，实际自己能住到使用的套内面积也才70平米左右。
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
一般来说公摊怎么算？
首先，计算分摊系数。需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=分摊系数
注：需要分摊的公用面积之和=总建筑面积之和—各套内建筑面积之和
然后，计算公摊面积。分摊系数*各套内建筑面积=公摊面积
现在新建商品房购房又多是精装交付，而精装费用大多也是按照建筑面积计算，公摊面积也算入精装，那其中可以赚取的成本和差额有多少？
公摊不止意味着自己买房的时候需要多支付费用，公摊所带来的未来费用也不可小觑，北方的取暖费，小区的物业费，未来即将征收的房产税，计算方式避不了是按照房产证上的面积来计算。各方面都要为这多出来的公摊费用支付，对于购房者来说确实是哽不下去苦水。
早期的二手房和单位房公摊面积较小或者免算公摊的说法，低层、多层建筑的建筑密度和面积，公摊较小，也是有年代的二手房住宅好处之一。一般多层（7层以下）的公摊在5-10%之间，高层和小高层（7层以上）建筑的公摊在15-25%，层数越高，电梯、步梯所占空间越大，电梯井、走廊等都算在公摊面积内。公摊面积小，得房率就高。
总之，不管是新房还是二手房交易，购买房屋的面积是计算的建筑面积，也是包括了公摊面积的，公摊面积的比例在买房前就需要了解清楚，套内面积、得房率与居住的舒适度是密切相关的。
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