基准利率是主流 8.5折已名存实亡

虽然结束了资金“年中考”，但是广西各银行的房贷政策没有松口，继续维持“紧平衡”局面。从6、7月开始，国有银行和股份制银行继续缩紧房贷优惠政策，目前首套房贷普遍实行基准利率，8.5折利率优惠政策已经取消，为基准利率的9折。业内人士指出，今年下半年，根据银行放贷额度，以及客户资质情况来调整的浮动利率将成为常态。

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现状：首套利率9折

7月18日，记者从工商银行（601398）广西区分行营业部个人贷款中心了解到，目前该行首套房贷利率可在基准利率的基础上打9折，但是必须要额外申请，根据该行总部的通知，房贷者须在年龄、婚姻、个人信用情况等方面满足一定要求方可获得审批，如年龄在30~50岁、信誉度优良、已婚人士等。

建设银行（601939）南宁金湖广场支行的工作人员也介绍，目前该行的首套房贷，不管是一手房还是二手房，都不可能拿到低于9折的优惠。同样，享受9折也要进行申请，需满足一定要求。进入7月份后，大部分的情况就是9.5折或者基准利率。中国银行（601988）、交通银行（601328）、农业银行（601288）的首套房贷利率情况也基本相同。以上银行工作人员均表示，无论如何都不可能拿到8.5折或更优惠的折扣。

在股份制银行方面，光大、招商、华夏和兴业银行（601166）均表示首套房贷主要是实行基准利率，资质特别好的客户可以打到9折，不过额度比较紧张。此外，股份制银行主要是与开发商合作，普通客户做得比较少。

“虽然按照相关规定，首套房贷8.5折的优惠利率窗口依然打开，但是如此低的优惠利率不可能实现了。”南宁辉煌置业客服部经理廖远青介绍，今年上半年，南宁大部分银行针对首套购房还推出9折的房贷折扣，其中交行和邮政储蓄银行对首套购房还提供8.5折的房贷折扣。但是，从6月份开始，各银行基本都实行基准利率。

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影响：刚需仍以贷款为主

利率优惠缩紧的情况下，申请房贷是不是会相应变得困难一些呢？记者走访了解到，个人首套房贷还是有保障的，能贷到7成，对房贷者也没有过多的限制要求，只要个人信用良好，一般都可以获得审批。不过，审批程序确实比上半年更为严格。

南宁广平房产金融部经理农媚桂介绍，从下半年开始，银行的审批程序、门槛没有明显变化，但是审批过程变得更为严格，比如那些“有水分的流水账”就很难过关，因此贷款批下来所需的时间变长了。比如说，邮政储蓄银行的审批时间，从原来的7个工作日延长到了现在的10个工作日。工商银行的审批时间，则从原来3~5个工作日延长到5~7个工作日。

“由于贷款额度受到控制，银行放款的时间也有变化。”廖远青介绍，今年6月份以来，大部分银行都是在上半月开始放款，下半月就不再放款了。这种变化值得购房者注意，一些二手房交易中，买家是要等贷款放下来的时候，再与卖家结清房款，并且在购房合同中也对何时结清进行约定。建议有这种情况的购房者，不要约定在下半月的时间段结清房款，否则容易造成违约出现纠纷。

廖远青说，从6月份、7月份的市场成交情况来看，恢复基准利率对南宁房地产市场影响有限。目前南宁房地产市场还是首套或者第二套改善型购房的刚需为主，购房者们本身选择的余地不大，要买房还是得通过银行贷款。

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分析：动态利率成主流

采访中，一位市民向记者反映，最近他购买一套二手房，属于首套房，通过房产中介向一家国有大行办理贷款。6月传来的消息是可以打到9.5折，但是由于当时交易过程因故耽误，到了7月份才正式办理贷款申请，结果就没有优惠。对此，银行业内人士介绍，“差别定价”的浮动利率已成常态。

“体验过之前的流动性压力后，各家银行开始调整贷款规模。”银行业内人士李先生介绍，现在，银行的普遍做法是实行差别定价、浮动利率，就是优质顾客与一般顾客有所差别，按贷款额度的松紧调整利率。比如说，6月份贷款人较少，额度较松，实行9.5折；7月份额度紧缺，就实行基准利率或者上浮。

廖远青谈到，目前一些银行对首套一手房和首套存量房的放贷折扣是区别对待的。比如，一家商业银行首套一手房的贷款利率为基准利率，二手房首套可享受9.5折；另一家商业银行则规定，首套一手住房的贷款可打9.5折，首套二手房还能更低一些，“银行差别定价还有风险考虑，二手房的首付比例要6成，银行的风险相对也减少”。

一家国有大行的个人贷款部负责人也谈到，6月份资金紧张对市场的影响非常大，银行对房贷规模普遍持谨慎态度。这位人士预计，至少在今年下半年，首套房折扣利率“只会走高，不会走低”。

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支招：适当缩短贷款期限

购买一套价值100万元的房子，贷款30年、贷款7成、选择等额本息方式还款，按照基准利率共需支付901106.84元利息；按照8.5折利率来计算，共需支付741518.8元利息，比基准利率减少159588.04元。

“很多购房者出于资金有限、担心未来房价更高等原因，都是持先贷款把房子买了，今后再提前还贷的心态。”农媚桂谈到，为了减少利息支出，还可以采取缩短贷款时间的做法。比如说，如果贷款年限不是30年，而是10年，以基准利率计算，总的利率额为255941.38元，能节省大约64.5万元的利息。但是，还贷的年限缩短，每月还贷的额度也大幅增加，建议购房者还是要根据自己的实际情况来决定贷款年限，既经济一些，又在可负担范围之内。

“值得注意的是，有提前还款计划的人士，应该在办理贷款时就决定好还款方式。”廖远青说，银行是不允许购房者还贷期间更改还款方式的。如果要改变，必须把之前等额本息所需缴纳的利息结清，等于是提前还贷之后再重新申请，操作难度很大。