莫名其妙的“封窗费”

买房置业是普通百姓的家庭大事。当遭遇买房纠纷时，您是否感到困惑和无奈？如何更加安全地买房置业？近期，和讯房产与北京（楼盘）（楼盘）铭滔律师事务所联合推出“和讯置业大讲堂”栏目，从房产律师的角度为大家提供专业、高效、安全的置业策略。

今天“和讯置业大讲堂”开播第二十二讲——《和讯置业大讲堂：莫名其妙的封窗费》

主讲人：焦景收律师

【案例回放】

林女士去年打算买一套房子。经过左挑右选，对地处燕郊的一个小区比较满意。这个小区的价格虽然与周边区域相比不算低，但销售人员告诉她，每套房子开发商都会赠送10平方米左右的面积，折算下来，和周边区域楼盘的价格也相差无几。

去年5月，林女士与该小区开发商签订了购房合同，并缴纳了首付款。但令林女士奇怪的是，自己交完首付款之后，开发商并没有给她开具任何的发票。而不久之后，开发商再次通知林女士，需要再次签订一份补充协议，并且缴纳四千多元的“封窗费”，否则不能取得首付款发票。

林女士接到通知后很纳闷，明明在签订合同时，并没有人告诉他需要缴纳这笔“封窗费”，合同里也没有和“封窗费”相关的条款，怎么突然又需要交这么一笔钱呢？

在该小区内，和林女士有相同遭遇的购房者不在少数。虽然只有四千多元，但业主们觉得这笔钱交的不明不白。而心存狐疑的购房者们去问销售人员，得到的答复是：交房时房管部门会对房子验收，验收要求除了阳台以外其他房间必须是封闭的，否则无法通过验收。

得到这样解释的业主们依旧感到不解：既然房管部门有这样的要求，那么开发商为什么不将这笔钱计入房价，而是单独收取？并且在销售和合同签订的环节都没有提到这笔所谓的“封窗费”合同里也并未提及，为什么一定要缴纳“封窗费”才能拿到首期款的发票呢？

【案件焦点】

对于缴纳“封窗费”的问题，开发商给出的解释是，购买房屋时，开发商会赠送一部分面积。但户型图上的卧室的一半面积在规划图上应是阳台，但被开发商统一改成了卧室，但规划时的阳台被封闭起来改成卧室，当然要收取一定的“封窗费”。

那么，封窗费到底合不合法，又该不该交呢？

1、合同上没有列出“封窗费”？

如果封窗属于违规的行为，那么开发商所提出的的“赠送面积”的噱头一定是虚假宣传，此种情况下，不仅不能随意乱收“封窗费”，还应给予一定的赔偿。

而如果封窗并不违规，那么卧室本身就应该是封闭的，不存在“封窗”之说，开发商更不应该收取这笔所谓的“封窗费”。并且房屋都是成套出售，合同所列的房屋价款应当是房屋总价，让购房者另掏“封窗费“也是没有道理的。

2、“封窗费”是否合法？

建设部《室内住宅装饰装修管理办法》明文规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。对于将阳台改成卧室、客厅，虽然《室内住宅装饰装修管理办法》没有限制性规定，但部分城市有限制性要求，比如按照《成都市房屋使用安全管理条例》的规定，改阳台为卧室需要向房管部门提出申请，擅自改动将被罚款5000元;《贵阳市房屋使用安全管理条例》也规定擅自将阳台改卧室，罚款2000到5000元。

很明显，该开发商上述的改装行为，违反了相关规定，是不合法的行为。

【案件结果】

经过该小区业主代表和开发商负责人的谈判，最终，开发商将已经收取的“封窗费“退还给了购房者，并将首付款的发票交给了业主。

【律师论道】

所谓的合同之后的“封窗费”大部分都是开发商的单方违约行为。而在遇到类似情况时，焦景收律师从以下几个方面给了我们如下意见：

•不要被所谓的“优惠”所吸引

首先，签订合同前，要特别注意销售人员的宣传，如果出现“赠送面积”等类似的字眼，一定要留神，很可能就是开发商噱头下所使出的手段

•合同条款要看清

其次，在合同签订时，一定要留心开发商所列出的每一项条款是否有不合理的细节，如果在签订合同之后，开发商出现单方违约，业主有权依据合同上的条款，拒绝缴纳合同上未列出的相关费用。

•要有维权意识

第三，如果开发商出现违约行为，购房者们一定要共同维护自己的合法权益，一个人的力量可能会势单力薄，但如果大家联合起来共同抵制开发商的违约行为，或是共同拿起法律的武器，保障自己的权益。那么开发商的“奸商”行为可能就无空可钻了。