土地市场今年或持续上升 区域分化将更加明显

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近日发布的《2015年典型城市土地成交报告年终版》称，2015年土地成交建筑面积呈现“在震荡中持续走高，12月达到全年高点”的形态。预计2016年土地市场将在2015年基础上进一步上升，土地市场区域分化将更加明显。

统计数据显示，在总体房地产市场下行的影响下，2015年土地成交建筑面积20615万平方米，降幅近两成；土地出让金收入为8333亿元，与2014年相比下降5.7％；土地成交均价4042元／平方米，与2014年相比上升15.7％，土地成交均价居高不下。

“2015年，一线城市房市井喷式回暖，二线城市企稳回升，导致地市于下半年步入加速回暖通道。全年成交量出现同比跌幅，主要源于土地成交量受限于地方政府供应的节奏。结合成交价格来看，土地价格上升动能明显，这主要是一线城市土地资源稀缺带动地价上涨，二线城市投资价值显现，激发了企业在重点城市高度竞争的状态，终持续导致高价地和地王的频现。”相关人士分析称。

与近六年相比，2015年土地成交量创六年来新低，而成交均价则是历史高位，一线城市成交均价上升幅度尤高，二线城市也不甘落后，下半年稳步跟进。这说明一线城市和部分重点二线城市土地价值深得各方认可，吸引包括险资企业在内的各大房企和机构争相布局。

从近六年走势看，2012年之后，土地成交建筑面积成交总量逐年走低，即便在市场极其活跃的2013年，成交量依然低于2012年。由于超大城市土地资源的稀缺性，可供开发建设的土地总量不断减少，其价值则不断提升。

而对于2015年土地出让金总收入的降幅，这主要源于两方面原因：首先是2013年土地出让金基数较高，其次是2014年市场降温后的回暖和复苏需要一个过程。“预计2016年将在2015年回暖的基础上有所上升。”

在2014年和2015年房地产市场大分化的市场环境下，大型房企甚至是险资类金融企业，涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐进一步加快，促使土地价格加速上升。2015年，土地成交均价4042元／平方米，与2014年相比上升15.7％，土地成交均价居高不下。相关机构预计，2016年房企仍将逃离三四线城市，向一二线城市集聚。

“土地市场的火爆程度，在溢价率指标上表现得更为显著，进入2015年，土地市场年初时节相对低迷，但二季度之后企稳回升，溢价率呈现同样的变化趋势：年初较低，二季度点燃启动的火种，下半年直线拉升，12月份土地成交溢价率达27.2％，加速向历史高点靠拢。”相关人士称。

在一线城市，从近六年土地成交走势看，2011年和2012年土地成交在行业环境变化的影响下处于低位，2013年成交量回升，为近六年来高位；2014年由于市场降温，成交量重新回落；２０１５年市场初步回暖，且受制于政府供地节奏的约束，成交量惯性下跌。从成交价格看，在2012年达到近五年低点后，2013年迅速反弹向上，2014年延续了2013年的上行趋势，2015年加速攀升，为13745元／平方米，增幅高达85％。

“由于土地资源的稀缺性，外加房价远比三四线城市坚挺，2015年一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下猛劲上涨。而在二线城市中，值得注意的是杭州市场，经过一年多的盘整后，投资价值日趋显现，土地市场回升显著。”