去库存地方版将先后出台

2016年政府工作报告发布，关于今年楼市政策导向已基本明确。除了支持刚性和改善性需求，还有“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策”的表述，这意味着，一线以外的城市，在税收、信贷政策上仍然存在调整空间。此外，去库存依然是2016年政府工作的重中之重。因城施策是未来政策放松的主要特点，楼市也有望在3~6月迎接一轮密集的地方版“去库存”政策。

总理报告定调房地产

3月5日，国务院总理李克强在《政府工作报告》中为今年发展定下基调。“建立租购并举的住房制度”“因城施策化解房地产库存”“推进新型城镇化建设”“提高棚改货币化比例”“完善税费、信贷政策”“全面实施营改增”等成为今年两会房地产政策关键词。

去库存是中央为2016年的房地产定下的主基调，此次再次加以强调，并提出要“因城施策”。相关人员认为，预计两会后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。

同时，要建立租购并举的住房制度。此举意味着中国正尝试建立一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场外的房第四级市场。后续依然需要让部分房企积极转变去库存思路，从卖房转变到租房的策略上来。

报告还表示，将“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。业内人士分析，从税费改革角度看，后续房地产税费降低有利于企业提高利润，促进房企拿地的积极性。另外，还将“完善住房保障体系，城镇棚户区住房改造2000万套”纳入工作范围。不同于以往，今年将提高棚改货币补偿比例，一定程度上可以降低房屋市场的供应量，同时让拆迁户消化部分库存。

同时，政府工作报告提及“合理消费”，有对二套住房消费需求的认可，同时也是鼓励购房者积极置换新房的一个信号。实际上此前包括契税、营业税、30%的二套房商贷首付比例的政策，已体现了这一点。专家分析，后续不排除还会有类似的政策出现。

地方“因城施策”有后招

两会工作报告继续强调“因城施策去库存”，基本上可以认为在今年3~6月份，各地会继续出台地方版本的去库存政策，不排除一些低首付的购房政策出现，关键要看各地政策的匹配度。

相关人员表示，二线城市、大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，地方政府刺激房地产市场复苏和回升采取的措施，主要包括调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、放宽户籍制度、鼓励农民工购房、个税抵扣房贷利息等。政策极有可能进一步放宽。具体来讲，张宏伟分析，新的“救市”措施会聚焦以下5点：

1、降首付：如果必要首套房首付可以降低至一成或1.5成，以尽快去库存；2、控制供地节奏：针对有库存压力的城市，控制供地节奏，以此调节市场供求关系；3、税费补贴创新：预计政府将在税费补贴方面做出创新，除了一般性的财政补贴购房者之外，将同时出现如农民工购房补贴、大学生购房补贴、房贷利息抵扣个税等减税尝试；4、加强货币化补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）；5、MBS和公积金资产证券化加速推进：增加市场流动性，进一步去库存。