化解楼市库存因城施策模式逐步开启

去库存是今年中央为房地产行业定下的主基调,3月初的政府工作报告中也明确了2016年房地产政策的基调,即“因城施策化解房地产库存”。而在3月15日召开的一场新闻发布上,住建部部长陈政高提到,农民工在城镇购房潜力是很大的,现在一些中小城市农民工的购房占整个购房总量的30%左右,在县城占到了50%,甚至更高。

据了解,其实从今年初开始,一些城市就根据当地的实际情况陆续出台了各种优惠政策。其中,鼓励引导农民工进城购房的优惠政策除了降低税费、释放住房公积金、降低首付比例之外,还有部分去库存任务艰巨的地区由地方财政提供购房补贴。

今年2月,广西印发了《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》,明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房,每套享有1万元补助。而补助的资金60%由各市县自行筹措,40%由自治区财政予以解决。

但地方债务压力较大的三四线城市,正在期待更为有利的成本分摊机制。江西省九江市副市长卢天锡在今年两会提案中建议,对农村转移人口在城市、城镇购买住房的,给予税收减免、利息补贴等优惠,奖励资金由中央、省、市三级分摊。

据不完全统计,至少已有60多个城市宣布将直接补贴购房者,而部分库存压力较小的城市则采取了相对收紧的住房补贴政策。在河南省,包括开封在内,有18个省辖市推出农民购房补贴政策。其中漯河市政府推出了补贴分时段递减的方式。

另外,一些城市为了化解楼市库存,出台了一些新的政策。例如在江西省的二十条去库存措施中,就提到“允许未开发用地转换用途”。而东部某省也提出鼓励房地产企业将符合条件的商品房改造为“创客空间”、养老地产、旅游地产等,将去库存与发展新兴产业结合起来。

据悉,尽管政策允许改变土地用途,但不同土地使用性质的估价方法不同,土地性质的改变涉及到土地管理、城市规划等多方工作,重新调整土地出让金并得到多方部门同意并不容易。碧桂园一位内部人士表示,销售不行、开发商资金链紧张时,有些地方政府会给予土地押金减免等变通方式帮助减轻企业压力,而购房补贴这种政策注定是一种短期行为,不可持续。

另外,棚改货币化安置被一些地方期待达到双重效果——完成棚改任务和消化住房市场存量。安徽省铜陵市在棚改货币化安置工作中创新了一种“房票”安置方法,让棚户区居民可以选择用“房票”到城市的任何一个地方买房。该安置方式已经得到住建部的认可,成为向推广的典范。

但棚改货币化安置仅仅是去库存策略中的一种,并不能解决所有库存问题。一位住建部官员说表示,“房地产库存是目前一个很突出的矛盾,一种是建设完成的库存,一种是土地出让后尚未开发的库存,还有一种是盖到一半不能烂尾的库存,每个城市的情况都不一样,只能因城施策。一方面各地在权限范围内出台针对自身情况的去库存政策,一方面对用地性质进行调整,这些都是允许的。”