“营改增”后，二手房税负增or减？

近，“营改增”成为大街小巷热议的话题，有传言称“营改增”后买卖二手房要交的税更多了，这让不少人都担心不已。3月24日，财政部、国家税务总局联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确了营改增的细则。营改增后，买卖二手房会不会增加税负？想买房的是现在买还是营改增后再买？

2年以上住房, 个人购买免征增值税

“听说5月1日就要营改增了，税率要上涨好几个点呢。所以近大家都赶在5月份前买卖二手房，现在不动产登记中心都要凌晨3点排队拿号。”市民李女士激动地说，在一旁的周先生却反驳道：“我怎么听说是税负降低呀？中央不是说改了之后税负只降不增吗？”近，“营改增”似乎成了大街小巷大家热议的话题。那“营改增”到底如何改？

3月24日，财政部、国家税务总局联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（下称“通知”），明确了营改增的细则。《通知》规定，自2016年5月1日起，在范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税(上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区)。

地方税务局劳动与行为税科相关工作人员表示，这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。而政策落地柳州还需时日，等相关文件通知。

那到底营改增后，买卖二手房会不会增加税负？现在出手，还是营改增后购买？

营改增后，2年内住房税费小幅降低

《通知》发布后，以增值额为征税对象的增值税突然变成按全额征税，让很多人摸不着头脑，相关业内人士表示，营改增后，二手房交易税减少了。营业税税率5%，增值税征收率如果也是5%，看上去这个比率一样，为什么说税负会下降？

一位地方税务机关人士表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。也就是说，在计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。

假如周先生为了方便孩子上学，准备在市区某学校周边购买一套配套成熟点的不足两年的二手房，但他很是犹豫：这房子是5月1日前买好，还是5月1日营改增后再买？

权威人士就为周先生算账了，如果原房主买房花了80万元，现在卖给周先生，售价为100万元，根据增值税的算法，终增值税=100万元÷(1+5%)×5%＝4.76万元。当前营业税下，是按总价5%的税率征收，按现行政策，5月1日前如果过户，应缴纳营业税额为100万元×0.05=5万。 这样来看，缴纳增值税将比缴纳营业税少0.24万元。

主因“免征营业税”影响

专家称，虽然营改增后，税负会有小幅降低，但整体上看，税负变化不大。至于近期火爆的二手房市场，业内表示，是受多重原因影响，特别是2月22日的税收优惠政策影响较大。

据了解，从2月22日起，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合调整了房地产交易环节契税、营业税优惠政策。此次新政策调整，一是加大了个人转让住房营业税税收优惠力度，对个人购买2年以上（含2年）的非普通住房由差额征收营业税调整为免征营业税；二是加大了个人购买住房契税税收优惠力度，将个人购买住房契税优惠范围由家庭住房扩大到家庭第二套改善性住房，并且住房面积仅以90平方米为界。

一系列政策的落地立即刺激了柳州二手房市场。此外，业内表示，春节期间积压的客户到3月一次性释放也是导致近期二手房市场火热的原因。

目前执行的税收政策

卖方纳税一览表

分税种计征方式分税种计征方式核定征收计征方式 住房不足2年营业税及其附加：5.6%核定征收率：6.6% 不足2年个人所得税：差额20%核定征收率：6.6% 2~5年营业税：免核定征收率：1%2~5年个人所得税：差额20%核定征收率：1% 5年以上且家庭营业税：免核定征收：免5年以上且家庭个人所得税：免核定征收：免5年以上非营业税：免核定征收率：1%5年以上非个人所得税：差额20%核定征收率：1%

买房纳税一览表

契税建筑面积≤90㎡家庭住房1%二套住房1%三套及以上住房3%建筑面积＞90㎡家庭住房1.5%二套住房2%三套及以上住房3%