楼市去库存 未雨绸缪地应对两难困境

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央行公布的新数据显示，今年一季度，个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元。单季度1万亿的房贷新增量，创下了自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的6年高记录。这也意味着，在一季度全部4.61万亿元的新增贷款中，超过20%投向了房贷市场。

推动楼市去库存的政策看上去非常奏效，尽管是以房价暴涨的方式增加了销售而不是以降价吸引买家，之所以出现这种奇怪的现象，并非完全是市场存在“买涨不买跌”的逻辑，而是货币政策制造的预期发挥了作用。自去年以来，利率不断降低，首付比例也开始下调，再加上货币偏宽松政策带来几乎与2009年一样的天量信贷投放，人们对上次还记忆犹新：大量的货币扑向楼市推动房价急速上涨。

这一次来的更猛，在一线城市房价暴涨并使得调控政策出台后，房价上涨开始向二三线城市传导。国家统计局刚刚公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个（比2月份增加了15个），（与上月相比）下降的城市有8个。与去年同月相比，有40个城市的房价上涨。

另外，在一些火爆的二三线城市，比如，合肥、苏州、南京的消化周期现在仅有2至3个月，市场很容易在这种供不应求的背景下失去理性。据悉，南京推出了限价措施，均价每平米2万元以下的年化涨幅要求不宜高于12%；每平方米2万到3万元的年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的年化涨幅不宜高于8%。与此同时，在北京周边河北的一些县市，甚至暂停了二手房交易。

三四线城市供给过剩，一线城市（包括一些二线城市）供给不足，这种结构性失衡是长期以来不断干预市场的结果，但是在大量投放货币的背景下，很容易导致那些供给不足的城市房价暴涨，也就是说，货币干预下的流动性扩张与干预下的供给不足结合，很容易让一线城市房价上涨。

这种逻辑的本质是：一旦经济下行楼市疲弱，就开始限制土地供应量，并采取货币宽松政策刺激；而一旦货币政策作用显现，一线城市供不应求，就出现暴涨。这样的周期经历几回导致中国房价在过去的十几年上涨数倍，一二线城市的房价早就脱离了当地人均实际购买力水平。另外一个后果就是，市场对货币宽松与资产价格关系变得敏感，一出现宽松就开始抢购，因为现在不抢购，未来涨得更高，更不可能买得起。

限制供应、货币宽松以及由此制造的抢购潮拥挤在一起，很容易会快速拉升房价。与2009年货币宽松不同的是，当时政府、企业以及个人杠杆率都比较低，政府推出的基建项目以及地产投资规模巨大，吸收了大量流动性。而现在，政府与企业的杠杆率过高，实体经济产能过剩，流动性流向实体经济的比较少，比如一季度工业和服务业中长期贷款增速放缓。

因此，大量的流动性注入到了楼市，流向了商品市场，通胀的压力上升。去产能、去库存的同时，各种商品的价格暴涨。这几乎是与楼市以价格暴涨去库存一样的现象，完全是流动性导致的“资本空转”。这也意味着，现阶段通过宽松政策刺激经济增长的做法可能适得其反，一部分流动性并没有投入到实体经济，却造成了资产泡沫与通胀压力。

货币政策需要改变，通胀预期才不会迅速兑现。房价虽然能通过干预做到一定程度上的“冻结”，但会不断传导。央行研究局首席经济学家马骏周二表示，未来货币政策要避免企业杠杆率过快上升，还要考虑对物价和房地产的影响。

鉴于商品价格、房价、食品价格以及服务业价格快速上涨，通胀预期上升，宽松货币政策的空间越来越小。但是，继续膨胀的债务与资产价格可能无法承受货币政策的收缩，因此，目前正在陷入两难的困境，就像索罗斯所说，目前的处境类似于2007至2008年债台高筑的美国，这应该引起我们的警惕，未雨绸缪。