法官与中介教你如何避免纠纷

随着社会经济发展，因二手房买卖引发的纠纷越发频繁。二手房买卖纠纷种类都有哪些？买卖双方应如何避免陷入纠纷？法官与房产中介通过几起典型案例给你提个醒

纠纷类型1：签约前未查实户口信息

案例：2012年5月，陆某和何某在中介公司的介绍下签订了《房地产买卖合同》，约定由夏某及覃某将其所有的一套住房，以64万元的价格转让给陆、何二人，同时约定原屋主应于收到全部房款前将已登记在该房地址上的户口迁出，每日应按总成交价的1‰的标准向陆、何二人支付违约金。

合同签订后，陆、何二人按约支付了全部房款，并缴纳相关税费，房屋也过户登记于两人名下。2013年7月25日，两人欲将此房屋转售于梁某时，却因夏某和覃某的亲戚户口仍在此房内未迁出，导致梁某解除了合同，并向陆、何二人索赔双倍赔偿定金30万元。陆、何二人认为这笔损失是因原户主夏、覃二人违约所致，故将其二人诉至法院，索赔违约金20万元。

夏某和覃某辩称，他们早已按合同约定迁出了户口，不存在违约。这是怎么回事呢？经法庭调查，原来，在将房子转给陆、何二人之前，这套房产曾涉及一起继承权案，终经法院调解归夏、覃二人所有，但覃某的弟弟等三人一直未将户口迁出，与覃、夏二人的户口况状属于“一房二户”，所以才出现了户口未全部迁出的情况。

法院判决：面对如此错综复杂的案情，梁某的损失到底应由谁承担呢？法院经审理认为，首先，合同中既已约定原房主应在收到所有房款前把全部户口迁出，那么不管是夏、覃二人名下的户口还是其他人户口，均应迁出，否则就属违约。但2012年10月22日这个时间节点，是房屋所有权变更登记的时间，过了这个时间节点，所有的权利义务就应由新的房屋所有权人即陆、何二人承担。因此，在陆、何二人向梁某转卖该房时，夏、覃二人的违约状况已经消除，因转卖房屋不成所造成的损失应由陆、何二人自行承担。

但因夏、覃二人未将其他户口迁出确已违约，法院遂以陆、何二人的实际损失为基础，兼顾综合因素，依法酌定原告应得的适当违约金为约20%，即3.5万元。

法官提醒：此案是因为签约双方未对户口情况进行查实，签约后又没有及时办手续处理所致。建议交易双方好在交易前去相关部门查清楚房产的情况，签约后要如期履行义务，才能避免引起不必要的纠纷。

纠纷类型2：房价上涨后一方反悔

案例：2016年，李某通过南宁某房地产公司与张某签订购房合同，约定张某以50万元的价格将其房子出售给李某，并办理全权委托公证给李某，公证后由李某支付余下的48万元房款。签订合同后，李某支付了2万元购房定金给张某，然而张某却拒绝到公证处办理公证手续。李某为此诉至法院要求解除《房屋买卖合同》，并向张某要求双倍返还定金。

没想到，张某向法院提出反诉，称李某之所以提出公证办理贷款要求，是因其没有一次性付款的能力，且他怀疑对方有可能要通过转售第三人获利，为此拒绝办理全权委托公证。同时，张某认为正是因李某的过错才导致他错失了以55万元价格将房子出售给他人的机会，故诉求不仅自己不用返还定金给李某，还要求对方赔偿给他5万元。

法院判决：法官经审理认为，双方签订的购房合同合法有效，李某按合同约定支付了购房定金，因张某未按约定配合李某进行全权委托公证，才导致合同交易无法实现，张某应承担违约责任。李某享有解除合同权，并有权要求张某双倍返还定金。因此，南宁市兴宁区法院依法判决张某向李某双倍返还定金，并驳回张某的反诉请求。

法官提醒：在房屋交易过程中，卖方应清楚，房屋出售之后已经不属于你，买方购买后不论是居住、出租、转售或用来抵押贷款，皆与卖方无关，如因此而违约，根据法律规定，卖方是必须要双倍返还定金的。

中介提醒：房屋中介姚先生表示，如今房价飙升快，业主毁约的情况也频频发生，而违约成本低、维权成本高是造成毁约的主要原因。因此房屋中介在帮助业主制订买卖合同时，对于定金、违约金的制定要避免偏低，否则难以保障守约方的权益。签约后要及时办理过户手续，以免对方后悔。

纠纷类型3：卖方隐瞒信息不愿过户

案例：2012年12月7日，张某与黄某协商购买黄某的一套房产，张某向黄某支付了定金5万元。几天后，双方签订《存量房买卖合同》，约定房屋总售价42万元，张某已交付5万元定金冲抵购房款。合同签订后，张某按约定支付房款37万元，并拿到了房屋的原房产证和土地证。张某入住该房屋后的一年半时间里，多次催黄某夫妻俩办理房屋过户手续，但两人均以种种理由推诿。为此，张某诉至法院，请求判令黄某夫妇协助其办理房屋过户或返还房款赔偿损失。

黄某答辩称，该房屋是他和妻子的共同财产，签订合同时，妻子并未在合同上签字，故该合同为无效合同。目前，黄某已通过张某的婶婶陈某将房款42万元退回给了张某，因此他不应再负返还房款的义务。黄某的妻子则辩称自己自始至终都不知道这笔交易，直到现在也不同意这笔交易，因此该合同应属无效。既已退还对方钱款，她没有任何过错，不应承担任何责任。

法院判决：法院认为，“当事人一方以卖方在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由，主张合同无效的，法院不予支持；卖方因未取得所有权或处分权，致使标的物所有权不能转移，买方要求卖方承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应予支持”。因此，张、黄二人签订的《存量房买卖合同》是有效的，对张某要求解除合同并主张损害赔偿的诉讼请求，法院予以支持。此外，虽然陈某是张某的婶婶，但黄某并无证据证明张某曾授权陈某收取房屋“退款”，张某也明确否认其对陈某有任何授权。故判决黄某向张某返还购房款37万元，以及赔偿定金人民币5万元。

法官提醒：买卖双方都应注意的是，为避免纠纷，签约时一方有配偶的，应由夫妻双方一同到场签约，由任何一方代劳都难以保证其法律效力。但不论如何，一旦因此发生纠纷闹上法庭，以签约时没有所有权为由主张合同无效的卖方，会被判违约。

中介提醒：姚先生认为，目前二手房交易纠纷中，因其中一方隐瞒房屋实际情况而导致纠纷的，不占多数。因为在签约前，房屋中介都会与买卖双方一同到房产局，查实房屋的权属及有无被法院查封、有无被“二度抵押”、有无在拆迁范围等情况。中介也会先取得卖方的房产证，避免一房多卖的情况。如果房屋有银行欠款、小额贷款等可查债务的，也可在卖方的配合下通过“征信报告”查询到。可能成为“漏网之鱼”的，就是卖房者以欠条形式欠下的债务。一旦债权人诉至法院，房产被法院查封，买房者就会面临无法办理过户的情况。因此在签订合同条款时，务必对付款方式、交房条件、违约责任等进行详细约定。

纠纷类型4：为避税签“阴阳合同”

案例：李某诉称，2013年12月28日，他与梁某签订《存量房买卖合同》，约定将一套自有房产以200万元价格卖与梁某，车库价为18万元。为避税，双方又在两日后签订了另一份低价《存量房买卖合同》，约定房屋买卖成交价为116万余元，车库成交价为13万元。谁知李某在收到了152万元房款后，梁某就不再支付任何后续房款了。李某无奈之下只能诉至法院，请求判决对方支付剩余款项。

法院判决：法院经审理认为，首先，梁某作为低价合同一方当事人，却不持有该合同原件，与常理不符。其次，在正式合同中，双方对所有相关权利义务均进行了明确约定，但低价合同却对许多细节没约定。梁某付款的方式也与低价合同约定的“一次性付款”不符。而且已付的152万元远远超过了低价合同约定的116万余元。综合种种证据，可证实低价合同系双方为避税而签订，因此终支持李某诉求。

法官提醒：二手房买卖要交税是国家政策规定，偏偏有些人想通过签订“阴阳合同”避税，结果聪明反被聪明误。因此不论是买方还是卖方，都不应抱侥幸心理，以免得不偿失。