“认房又认贷”堵死政策空子 “假离婚”或沦为“真鸡肋”

没有一点点防备，近期一大波楼市调控新政在各地密集落地，仅3月17日一天，北京、石家庄、广州、郑州就陆续加码“限购令”，风云变幻之疾仿佛一夜之间回到了2013年“新国五条”的诞生之日，彼时为规避政策所限，声势浩大的“离婚潮”陡然涌现，如今若要再祭出一计“假离婚”，绞尽脑汁从新政里多扒出几套房子，还现实吗？

近半个月以来，据不完全统计，已经有24个市、区、县出台了新一轮楼市调控新政，紧锣密鼓地为春节后各大城市出现的涨价潮泼了一盆冷水，预计将有效抑制投机投资需求，打击炒房行为。

你生活的城市限购了吗？

北京：“认房又认贷”二套房首付比例提至60%

3月17日，北京出台新政，楼市调控进一步升级。新政规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

新政发布以后，21日，工行、建行等16家北京地区银行一致决定，即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

广州：单身限购一套 连续社保3年变5年

3月17日，广州出台政策，本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策，不过，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。此外，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，并且不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

广州楼市新政也明确采取“认房又认贷”的规定，对于在广州无房但有房贷记录的，实行普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施。

廊坊：外地人限购一套住房 首付款比例不低于50%

3月21日，廊坊市发布规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%；本地户籍居民家庭购买第1套住房，商贷首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，再次商贷首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。

另外，《意见》还提高了住房公积金贷款首付比例，缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套普通住房的，首付款比例调整至30%；购买第二套住房的，首付款比例调整至60%；而对购买第三套及以上住房的家庭，将停止发放住房公积金贷款，同时暂停受理住房公积金异地贷款。

长沙：首套房首付3成 非本市户籍家庭限购1套住房

3月18日，长沙市政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》规定，对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套新建商品住房；属于省、市、区引进人才和公务工作调动的湖南省外户籍家庭凭有关部门证明限购1套新建商品住房；长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。

对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：购买首套商品住房首付比例不低于30%；拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于35%；拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于45%；暂停发放第3套及以上住房的商业贷款。

石家庄：外地户籍居民限购1套住房

3月17日，石家庄市发布《关于加强房地产市场调控的意见》。《意见》提出，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房），而在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

同时，石家庄还提高了住房公积金贷款首付比例。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房的，首付款比例调整至30%；使用住房公积金贷款购买第二套住房的，首付款比例调整至60%；对购买第三套及以上住房的，住房公积金管理中心不予办理住房公积金个人住房贷款，另外暂停发放住房公积金异地贷款。

郑州：补缴社保、个税不管用了

3月17日，郑州市住房保障与房地产管理局下发通知，要求各级审核单位进一步加强对非本市户籍家庭购买住房时提交的社会保险证明、个人所得税完税凭证的审核，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

南京：主城区本市户籍居民全面限购第三套房

3月15日，南京出台规定，在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

而在主城区（不含六合区、溧水区、高淳区）范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

此外，非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

青岛：非本市户籍居民限购1套住房

3月15日，青岛市出台保持和促进房地产市场平稳运行的通知，提出在市区范围（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区）内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市（六区四市）连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍），限购1套住房。

此外，首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，首付比例由30%提高至40%。

赣州：本市户籍居民限购1套住房

3月14日，赣州出台措施，要求在赣州中心城区无住房或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房。

三亚：第三套房及以上商业贷款停贷

3月9日，三亚出台调控要求，购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%，同时暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

南昌：暂停向在市区拥有1套及以上住宅的居民售房

3月8日，南昌市出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》。根据通知，除个别区域外，南昌在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅，并且暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民出售住宅，同时还规定未成年人不得在市区购买住宅。

杭州：扩大限购实施范围

3月2日，杭州住保房管局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，明确扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施和增设本地户籍居民家庭限购措施。要求暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

河北涿州：非本市户籍居民限购1套住房

3月1日，河北保定涿州市市政府出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要求对非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含二手房）且首付款比例不低于30%，而对本地户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

“认房又认贷”后“假离婚”还可行吗？

“认房又认贷”顾名思义，即判定首付款比例执行标准，既要看名下有没有住房，也要看有没有商业房贷或公积金房贷记录。根据目前中国人民银行给出的相关解释，房贷记录不仅仅是购房所在地的房贷记录，也包括外地的购房记录。也就是说，如果购房者曾经有过贷款记录，即使已经还清，在所在地无房，再买房也算二套住房。

需要注意的是，由于贷款记录是按家庭算的，不管本人还是配偶，只要贷过款的，就算有贷款记录了。这使得以下两种家庭若要“假离婚”都在新政面前彻底“玩不转”了：

1、离婚前夫妻双方购买住房时申请过贷款，不管是借款申请人还是共同申请人，也不管贷款是否已还清，夫妻双方都将有贷款记录，即使离婚了，也不管离婚后双方是否分别组建了新家庭，还是仍然单身，那么本人（或新组建家庭）名下都算有贷款记录。

2、夫妻一方曾在结婚前贷过款的，不管是否房子已卖或贷款已还清，那么家庭名下都算有住房贷款记录了，再购房申请贷款时按二套房贷政策执行。

“假离婚”的法律风险知多少？

假离婚，是指夫妻一方或者双方本无离婚的真实意思，而因双方通谋或受对方欺诈而做出离婚的意思表示。而为骗取国家房贷优惠政策的“假离婚”通常属于通谋离婚，即婚姻当事人双方为了共同的或各自的目的，串通暂时离婚，等目的达到后再复婚的离婚行为。

“假离婚”的实质是为了逃避法律责任，在此过程中当事人很可能通过制作各种虚假协议或者对自己的财产进行虚假申报，不仅损害债权人、受害人的合法权益，更是对国家社会经济秩序造成不应有的伤害。因此，对于当事人来说，“假离婚”的法律风险是很大的。

1、为消除房产、财产等记录，双方假离婚时往往会协议将房产、钱财划归一方所有，而如果假离婚弄假成真，一方将会受到损失。

“假戏真做”的戏码可称得上“假离婚”的首要风险，其中上演过一幕幕婚姻告吹感情破裂的悲剧。近日，一起“假离婚”案就在北京市昌平法院再次开庭。44岁的李某因孩子上学问题与妻子王某商议假离婚，把名下的两套北京房产过户到王某名下以便购买教育房产。谁想买房后，王某拒绝复婚。李某因此将王某诉至法院，希望能要回离婚协议中分走的两套房产。近日李某撤诉，但王某认为对方隐匿了巨额财产，提起反诉，要求重新分割共同财产。李某和王某的离婚闹剧将如何做结，还有待法院进一步审理。

2、当事人往往在离婚后并未达到此举的目的。“假离婚”多是钻国家政策的空子，而国家的制度和政策都处在不断变动与完善中，对此，当事人无法预料。

3、根据法律规定，在离婚后复婚，结婚前双方各自拥有的财产属于个人财产，不认定为夫妻共同财产，如果拥有房产等财产的一方不同意变更登记或视为夫妻共同财产，另一方将承担很大损失。

4、如果“假离婚”一旦被银行征信系统识破，将会降低信誉等级。

按照有关规定，房产管理部门如果发现购房人是“假离婚”，其享有的购房优惠将被取消，甚至可能面临轻则赔偿损失，重则被追究刑事责任的惩处。